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Bauwerksprüfung

Die Diskussion über die Erfordernis eines sogenannten Gebäudeüberprüfung sowie regelmäßigen Überwachung und Inspektionen von Bauwerken (Bauwerksprüfung) ist entbrannt.

Aufgrund der Gesetzgebungen und Vorschriften sowie langjährigen Erfahrungen in der Bauwerksprüfung der letzten Jahre ist die Bauwerksprüfung nicht nur aus rechtlichen Aspekten (Verkehrssicherungspflicht) erforderlich, sondern trägt auch als Bestandteil des Facility Managements (Betreuung von Bauwerken von der Planung bis zum Abriss) zur Zustands-erhaltung bzw. -verbesserung von Bauwerken bzw. Bauwerksteilen und der Senkung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für den Eigentümer und/oder Betreiber bei.

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Grundsätzliche Fragestellungen:

1. Wer ist für die Sicherheit von Bauwerken verantwortlich?

Nach dem BGB §836 bis 8381 ist der Grundstücks- und Gebäudebesitzer oder Gebäudeunterhaltspflichtige folgend genannt als Technischer Hausherr für die Sicherheit an Bauwerken verantwortlich. Darüber hinaus besteht aufgrund der Länderbauordnungen die allgemeine Forderung, dass "Anlagen so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten sind, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürliche Lebensgrundlage, nicht gefährdet werden" 2)

2. Besteht eine Notwendigkeit für die Bauwerksprüfung?

Die Notwendigkeit für die Bauwerksprüfung unterteilt sich in die rechtlichen Aspekte und wirtschaftlichen Zusammenhänge. Dabei wird im Vorfeld allgemein festgestellt, dass im Ergebnis der Bauwerksprüfung die Erkennung und Beurteilung von Gefährdungspotenzialen betreffend der Verkehrsicherheit, Standsicherheit und bei Industriebauten der Betriebssicherheit ist. Schäden die diesen Grundsätzen genügen und darüber hinaus Schäden, die dazu führen können, werden somit erfasst und dokumentiert. Die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht des Technischen Hausherrn ist begründet aus den Gesetzgebungen des BGB, der Länderbauordnungen und der DIN Vorschriften wie folgend dargestellt:



Beispielhaft ist hier ein Urteil des BGH, NJW 1999, S.2593 : „Der Besitzer muss nachweisen, dass alle Maßnahmen getroffen wurden, die aus technischer Sicht geboten und geeignet sind, die Gefahr einer Ablösung von Teilen, und sei es auch nur bei starkem Sturm nach Möglichkeit rechtzeitig zu erkennen und ihr zu begegnen.“ (Entlastungsbeweis)

Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Besitzer zum Zwecke der Abwendung der Gefahr, die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat. (BGB §836)

3. Was sind die Vorteile der Bauwerksprüfung?

Schadensfeststellung / -erkennung und -lokalisierung:

  • Frühzeitiges Erkennen von Schäden und Gefährdungspotentialen, die die Verkehrs-, Stand- und Betriebssicherheit betreffen bzw. die Verhinderung der Ausbreitung von Schädigungen
  • Genaue Schadensfeststellung und -lokalisierung
  • Instandhaltungsdefizite feststellen und/oder -vorschau
  • Beurteilung des Bauwerkszustandes und des möglichen Zustandsverlaufes über mehrere Jahre hinweg und der Instandhaltungsprognose
  • Genaue Planung der erforderlichen Finanzmittel für Instandhaltung und Instandsetzung (Rücklagenbildung)
  • Längere Erhaltung des Bauwerkszustandes durch zielgerichtete Schadens- und Ursachenabstellung (Verlängerung der Dauerhaftigkeit von Gebäuden)
  • Erstinspektion vor VOB Abnahme und Inspektion vor Ablauf der Gewährleistung zur Sicherung der Gewährleistungsansprüche
  • Nutzung von Versicherungsrabatten, wenn Gebäude durch Sachverständige turnusmäßig überprüft werden
Sicherstellung der Verkehrssicherungspflicht:
Das Erkennen, Beurteilen und die Abstellung von Gefährdungspotentialen betreffend der Verkehrsicherheit, Standsicherheit und bei Industriebauten der Betriebssicherheit stellt sicher, dass die Eigentümer- und Betreiberverantwortung durchgeführt wurde. Im Grunde hat demnach der Eigentümer bzw. Betreiber alles getan, um das Bauwerk bautechnisch mit fachlicher Unterstützung verkehrssicher gehalten zu haben.

Kosteneinsparung und -optimierung bzw. -planung:
Die fristenmäßige Überprüfung von Bauwerken lässt eine Beurteilungen des Zustandes eines Gesamtbauwerks und / oder Einzelbauteils zu. Darüber hinaus können Aussagen getroffen werden über einen Schadensverlauf bzw. vorhandenen Instandhaltungsdefizits. Die Bauwerksprüfung trägt dazu bei, den Einsatz von finanziellen Mitteln für die Kosteneinsparung-Instandhaltung bzw. Instandsetzung optimal und zielgenau festzulegen. Infolge dessen ist langfristig gesehen ein Einsparpotential zu erkennen, da die Dauerhaftigkeit der Bauwerke und Bauwerksteile erhöht werden kann und die Wertschätzung des Bauwerks größer ist als ohne regelmäßige Instandhaltungen /-setzungen. Dabei übernimmt das Prinzip "Kleiner Schaden ? Große Wirkung" eine beispielhafte Rolle. (Bsp.: kleiner Schaden in Dachrinne, Verschlammung) Überlauf bzw. Korrosion der Dachrinne, Gefahr durch überfrierende Nässe im Winter, Schäden an angrenzenden Bauwerksteilen (Wand, Stahlträger), Durchfeuchtung der Wand ...., Korrosion des Stahlträgers usw.)

Zielstellung / Zusammenfassung:
LebenszyklusAufgrund der hier dargelegten Erkenntnisse ist die Bauwerksprüfung aus rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekten sinnvoll. Daher ist idealerweise die Betreuung eines Bauwerks von der Entstehung bis zum Abriss sinnvoll.
» begleitende Bauwerksprüfung ! Der Verschleiß und die Ermüdung von Bauwerksteilen kann zwar nicht aufgehalten werden, jedoch ist es möglich durch das frühzeitige Erkennen der Schadens- und Risikosituation die geeigneten Gegenmaßnahmen zu ergreifen und somit Schädigungen an angrenzenden Bauwerksteilen und Sicherheitsrisiken zu verhindern. Dadurch ist davon auszugehen, dass die Lebensdauer von Bauwerken verlängert wird und die Wertschätzung des Bauwerks erhalten bzw. erhöht wird.

4. Was sind die Vor- und Nachteile der Durchführung bzw. Beauftragung einer Bauwerksprüfung?

Vorteile

  • Einhaltung der Gesetze und Vorschriften in Bezug auf die Verkehrssicherungspflicht (BGB §836-838) und auf die Sicherung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen (SächsBO §3).
  • frühzeitige Schadensfeststellung und -abstellung
  • Kostenoptimierung (-minimierung) bei der Instandhaltung / Instandsetzung
  • Kostenplanung möglich
  • langzeitige Werterhaltung von Bauwerken und Gebäuden
Nachteile
  • Kosten für die Bauwerksprüfung
  • Schadenserkennung bzw. Zustandserfassung
  • Kosten für die Schadensbeseitigung

5. Wie, wann und in welchem Umfang ist eine Bauwerksprüfung erforderlich?

Bezug nehmend auf die vorhergehenden Ausführungen des BGB, der Länderbauordnungen, hier insbesondere der Hinweise zur Überprüfung der Standsicherheit von baulichen Anlagen durch den Eigentümer/ verfügungsberechtigten der BayBo, Fassung September 2006 und der Zusammenhänge des Facility Managements (Kosteneinsparung bei Instandsetzung und Instandhaltung) und den Erfahrungen bei der Bauwerksprüfung der vergangenen Jahre bei der DB AG werden folgende Prüfalgoritmen vorgeschlagen :

Art der Prüfungen:

E Erstinspektion - Erstprüfung nach Neu- bzw. Umbau vor VOB Abnahme
Ü Überwachung - Besichtigung des Bauwerks durch den Eigentümer / Verfügungsberechtigten
U Untersuchung - Sichtprüfung (durch fachkundige Person)
B Begutachtung - Tiefenprüfung (durch besonders fachkundige Person)
S Sonderinspektion - Spezielle Prüfung aufgrund von Schadensvorkommnissen

Die Art des zu prüfenden Bauwerks ist von folgenden Faktoren abhängig:
  • Gefährdungspotenzial
  • Statische Verhältnisse
  • Konstruktive Ausbildung
  • Zugänglichkeit zu den Bauwerksteilen / Verbindungen
  • Möglichkeiten der Schadenserkennung
  • Schadensfolge
Anhand dieser Faktoren werden Bauwerke in folgende Gruppen geordnet:
Buchbauwerke B - i.d.R. Gebäude der Kategorie 1 und 2 (BayBO)

» [Eingruppierung 13 bis 18 Punkte]
Heftbauwerke H - i.d.R. Gebäude, die der Gebäudeklasse 1 oder 2 nicht angehören

» [Eingruppierung 8 bis 12 Punkte]
Kunstbauten » [Eingruppierung < 8 Punkte]

Anhand dieser Eingruppierung können folgende Fristen / Prüfturnen festgelegt werden:
Buchbauwerke B - alle 6 Jahre Begutachtung

- alle 6 Jahre Untersuchung

- jährlich Überwachung (außer im Jahr der Untersuchung o. Begutachtung)
B

U

Ü
Heftbauwerke H - alle 3 Jahre Untersuchung

- jährlich Überwachung (außer im Jahr der Untersuchung)
U

U
Kunstbauten - jährlich Überwachung (außer im Jahr der Untersuchung) Ü

6. Wie ist die Vorgehensweise bei der Bauwerksprüfung und was bekommt der Eigentümer/Betreiber zur Nachweisführung?

Vorgehensweise bei der Bauwerksprüfung

  • Vorbesichtigung zur Angebotserstellung / Eingruppierung des Bauwerks
  • Angebot / Vertrag
  • Bauwerksprüfung (Untersuchung bzw. Begutachtung) des Bauwerks vor Ort
  • Erstellung des Prüfbefundes
  • Übergabe des Prüfbefundes und Vorstellung des Bauzustandes, der Schäden und der möglichen Instandsetzungsmaßnahmen
Was bekommt der Auftraggeber (Eigentümer/Betreiber) zur Nachweisführung
Prüf- bzw. Inspektionsbefund mit folgendem Inhalt:
Deckblatt: Auftraggeber, Auftragnehmer, Lage des Bauwerks (Straße, PLZ, Ort, Gemarkung, Grundstücksnummer, Bahnhof, Bhf-Nr., Strecke, Strecken-Nr etc.)
Prüfbefund: Lageskizze, Angaben zum Bauwerk bzw. -teil, Erfassung und Beurteilung des Zustands- bzw. Schadens der einzelnen Bauwerksteile und deren Ursachen, Lokalisierung des Schadens anhand einer Systemskizze
Dokumentation: Darstellung der Schäden anhand von Foto´s und deren Zuordnung zum Prüfbefund, Angaben zum Bauwerk bzw. -teil, Zustands- und Schadenserfassung der Bauwerksteile, Beurteilung der einzelnen Bauwerksteile, Systemskizze
Maßnahmen d. Instandhaltung oder -setzung: erforderliche Sofortmaßnahme aufgrund von sicherheitsrelevanten Schäden, kurzfristige, mittelfristige und langfristige Instandhaltungs- / Instandsetzungsmaßnahmen

7. Was kostet mich die Bauwerksprüfung?

Die Kosten für eine Bauwerksprüfung sind abhängig von der Art, der Größe und des statischen Systems bis hin zur zugänglichkeit des Bauwerks bzw. Bauwerksteils.

Art der Prüfung: E - Erstinspektion

U - Untersuchung

B - Begutachtung

S - Sonderuntersuchung aufgrund eines Schadensereignisses (Beispielsweise)
Festgelegter Prüfumfang: -Prüfung sicherheitsrelevanter Schäden
(Prüfung ausschließlich tragender Bauwerksteile)

- Prüfung unter Mitbetrachtung des Facility Managements
(Prüfung tragender Bauwerksteile und aller im Zusammenhang stehenden Bauteile)

Da diese Einflussfaktoren sehr unterschiedlich sind ist eine Vereinheitlichung der Preisbildung nicht möglich. Sehr gerne beraten wir Sie ausführlich und unterbreiten Ihnen ein individuelles Kostenangebot.
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