Glossar

Mängel

Mängel sind nicht erfüllte vorgeschriebene oder vereinbarte Forderungen bzw. Eigenschaften des Leistungsgegenstandes. Die Folgen können den Gebrauchswert mindern bzw. die Nutzungsfähigkeit beeinträchtigen. Der Auftraggeber muss nach der Feststellung eines Mangels die Qualitätsverletzung nachweisen und zur Sicherung seiner Rechte Mängelanzeige erstatten. Maßstab für die Bewertung eines Mangels sind grundsätzlich die vertraglichen Vereinbarungen.

Unregelmäßigkeiten

Unregelmäßigkeiten am Bau sind überwiegend optische Beeinträchtigungen. Bei ihrer Beurteilung sind verschiedene Ergebnisse denkbar:

Die kritisierten Unregelmäßigkeiten bewegen sich innerhalb der vertraglich vereinbarten bzw. der durch die allgemein anerkannten Regeln der Technik definierten Grenzen. Es liegt in diesem Fall kein Mangel vor. Die kritisierten Unregelmäßigkeiten müssen als unvermeidbar und üblich hingenommen werden.
Ist die Nachbesserung einer als Mangel beurteilten Unregelmäßigkeit möglich, zumutbar und nicht unverhältnismäßig aufwendig, so hat der Auftraggeber einen Anspruch auf die Beseitigung des Mangels. Der Unternehmer hat seinerseits ein Recht auf Nachbesserung.
Ist die Nachbesserung einer als Mangel beurteilten Unregelmäßigkeit möglich, aber mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden, kann der Auftraggeber nicht auf einer Mangelbeseitigung bestehen. Stattdessen wird der sogenannte Minderwert in Geld abgegolten.

Nutzungsfehler

Nutzungsfehler sind nicht projektgemäße (anormale) Nutzungen eines Bauwerkes für Zwecke, für die es weder von der Funktion noch von bauphysikalischen, brandschutztechnischen, statischen oder anderen Beanspruchungen her ausgelegt wurde. Bautechnische Fehler und bauliche Mängel führen zu Bauschäden. Nutzungsverschleiß, Nutzungsfehler, natürlicher Verschleiß und mangelhafte Instandhaltung führen zu Nutzungs- und Verschleißschäden (Bauwerksschaden).

Bauschäden

Bauschäden sind Auswirkungen nicht erfüllter vorgeschriebener oder vereinbarter Forderungen bzw. Eigenschaften, die die Stand- und/oder Tragsicherheit bzw. die Funktions- und/oder Gebrauchssicherheit innerhalb der normalen Nutzungsdauer beeinträchtigen. Bauschäden sind alle unbeabsichtigten Veränderungen, die während der Herstellung und Nutzung auftreten.

Standsicherheit

Standsicherheit eines Bauwerkes bedeutet, dass alle tragenden Bauteile so bemessen sind, dass sie die ihnen zugedachten Aufgaben mit Sicherheit erfüllen. Die Standsicherheit muss sowohl während der Errichtung als auch bei baulichen Änderungen und dem Abbruch gesichert sein.

Funktionssicherheit

Funktionssicherheit gewährleistet die geplante Nutzung eines Bauwerkes für den vorgesehenen Verwendungszweck.

Gefährdung

Gefährdung liegt vor, wenn in einem betrachteten Zustand die Möglichkeit des Eintretens nicht gewollter Folgezustände besteht.

Allgemeine Grundlagen der Wiederherstellung von Bauwerken

Bauwerke unterliegen ähnlich wie jedes andere Ding auf Erden, einem gewissen Zyklus. Technisch kann man diesen immerwährenden Zyklus mit folgenden Stationen beschreiben: Herstellung Instandhaltung Instandsetzung Modernisierung Abbruch Ersatz. Für die Teile von Instandhaltung bis Modernisierung wird oft auch der Oberbegriff Rekonstruktion verwendet.

Rekonstruktion

Unter Rekonstruktion versteht man die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes eines Bauwerkes, eines Teiles davon, aber auch ganzer Gebäudekomplexe oder Stadtgebiete. Während seiner Lebensdauer unterliegt das Bauwerk einem physischen (materiellen) sowie einem funktionellen Verschleiß, welcher beseitigt werden muss. Die Problematik der Bauwerkserhaltung besteht in den unterschiedlichen Verschleißfristen der verschiedenen Bauelemente, aus denen ein Bauwerk zusammengesetzt ist.

Instandhaltung

Die Instandhaltung umfasst Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer erforderlich werden, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern. Dieser wird durch Abnutzung, Alterung und Witterungserscheinungen beeinflusst, welche wiederum zu baulichen oder sonstigen Mängeln führen. Instandhaltungsmaßnahmen sind schadensvorbeugend und beinhalten keine Gebrauchswerterhöhung.

Instandsetzung

Im Rahmen der Instandsetzung werden bauliche Mängel behoben, die infolge Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüssen sowie durch Einwirkung Dritter entstanden sind. Im Gegensatz zur Instandhaltung ist die Instandsetzung schadensbeseitigend. Da die Instandsetzung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Gebrauchswertes dient, ergibt sich keine Gebrauchswerterhöhung. Bei Instandsetzungsarbeiten am Gebäudeäußeren sind örtliche Bauvorschriften über die äußere Gestaltung von baulichen Anlagen einzuhalten. Durch sie können gestalterische Festlegungen z. B. über Farbe und Material der Dacheindeckung und der Außenwände getroffen werden. So kann die Größe, Form und Umfassung der Fenster festgesetzt und Rollläden ausgeschlossen werden.

Modernisierung

Die Modernisierung wird im Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie (Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz - ModEnG) vom 20.06.1980 (BGB I S. 701) wie folgt beschrieben: Verbesserung von Wohnungen durch bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnungen nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern." Da dies in einer Vielzahl von Wohnungen erforderlich wird, soll an dieser Stelle geklärt werden, was unter baulichen Maßnahmen im Rahmen einer Modernisierung zu verstehen ist. Sie müssen zur Verbesserung

der Wärmedämmung,
der Belichtung und Belüftung,
des Schallschutzes,
der Wasserversorgung und Entwässerung,
der Energieversorgung,
der sanitären Einrichtungen,15
der Beheizung,
des Zuschnitts der Wohnungen,
der Funktionsabläufe in Wohnungen oder
der Sicherheit vor Gewalt und Diebstahl

dienen. Dazu kann natürlich auch ein Anbau zählen, wenn dadurch der Gebrauchswert der Wohnungen erhöht wird. Man kann aber auch den Einbau eines Aufzuges oder besondere Maßnahmen für Behinderte oder alte Menschen dazu zählen, wenn die Wohnungen auf Dauer für sie bestimmt sind. Es handelt sich um eine Modernisierung, wenn die Arbeiten darauf abzielen, dem Gebäude oder Bauwerk eine neue früher nicht vorhandene Qualität zu verleihen. Bei der Modernisierung werden Bauteile oder technische Anlagen nicht nur instand gesetzt oder repariert, sondern dem Stand der Technik entsprechend erneuert. Die Instandsetzung unterscheidet sich von der Modernisierung. Sie dient vor allem der Erhaltung der Bausubstanz. Es werden lediglich schadhafte Bauteile ausgetauscht oder repariert. Das äußere und innere Erscheinungsbild und die Konstruktionsweise des Gebäudes werden nicht verändert.

Abbruch

Abbruch bezeichnet die vollständige Beseitigung bzw. Entfernung einer baulichen Anlage. Der Teilabbruch gehört dagegen zu den baulichen Änderungen. Mit dem Abbruch erlischt grundsätzlich der Bestandsschutz einer baulichen Anlage. Bei einer Wiedererrichtung sind deshalb die Vorschriften des Bauplanungs- und des Bauordnungsrechtes einzuhalten.

Verschleiß

Der Verschleiß (wertmäßig) ist der Ausdruck für die Wertminderung infolge materieller Abnutzung und wirtschaftlicher Entwertung. Man unterscheidet den physischen und den funktionellen Verschleiß. Der physische Verschleiß entsteht durch den Gebrauch, der funktionelle Verschleiß durch den technischen Fortschritt.

Nutzungsdauer

Die Nutzungsdauer ist die Zeit, in der ein Gebäude funktionstüchtig ist, d.h. physisch nicht verschlissen und nicht vom technischen Fortschritt überholt. Es gibt auch eine normative Nutzungsdauer. Sie legt für ein Grundmittel wie es z. B. ein Gebäude darstellt, die Zeitdauer in Jahren fest, in der der Wert auf die Miete übertragen wird (Abschreibung). Die Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in welchem ein Grundmittel nach einer Rekonstruktion funktionsfähig bleiben muss. Die Grundmittel sind aus ökonomischer Sicht Arbeitsmittel, die in einem längeren Zeitraum als ein Jahr gebraucht und verschlissen werden. Gebäude und Gebäudeausrüstungen gehören demzufolge dazu.

Umwidmung (Grundrissänderung)

Die Umwidmung beinhaltet Maßnahmen zur Veränderung der Nutzung von Teilen eines Gebäudes oder ganzer Gebäude. Die Umwidmung, aber auch die Modernisierung vorhandener Gebäude, ist häufig mit Änderungen von Grundrissen von Wohnungen, Nutzungseinheiten oder einzelnen Räumen verbunden.

Umbau

Für einen Umbau müssen grundlegende Eingriffe in die Substanz des Gebäudes vorgenommen werden, wozu auch Anbauten und bauliche Erweiterungen zählen können. Als Anbauten werden bauliche Erweiterungen von Gebäuden bezeichnet. Im Regelfall bestehen sie aus Umfassungswänden und einem Dach. Zu den Anbauten gehören auch Wintergärten und Vorbauten. Unterirdische Anbauten liegen vollständig unter der Erdoberfläche und werden erdüberdeckt ausgeführt.

Restaurierung

Die Restaurierung ist grundsätzlich im Zusammenhang mit historischen Bauten zu verstehen. Sie bedeutet den Wiederaufbau oder die Ergänzung dieser Gebäude oder Gebäudeteile nach historischem Vorbild, alten Plänen oder vergleichbaren Bauten.

Entstehen von Bauschäden - Instandhaltung

Bauschäden, die nicht umgehend behoben werden, wachsen im Allgemeinen nicht linear sondern progressiv mit der Zeit an. Daraus kann man folgern:

Je später ein Schaden behoben wird, desto größer ist der erforderliche Material-, Arbeits- und Kostenaufwand und um so notwendiger wird der Einsatz spezialisierter bautechnischer Kapazitäten.
Die laufende Instandhaltung ist die wichtigste und wirtschaftlichste Phase.
Die laufende Instandhaltung muss man planen.

Man geht bei der Inbetriebnahme des Bauwerks von einem 100-prozentigen Abnutzungsvorrat aus. Im sich anschließenden Nutzungszeitraum werden sich jedoch die einzelnen Bauwerksteile hinsichtlich ihrer Abnutzung recht unterschiedlich verhalten, sodass im Rahmen der laufenden Instandhaltung auch größere, umfangreichere Instandsetzungen nach einem entsprechend angepassten und zeitlich differenzierten Konzept durchgeführt werden müssen. Deren Ausführung kann jedoch zu auch größeren Unterschieden hinsichtlich des Erhaltungszustands, d. h. des Neuheitsgrades der einzelnen Bauwerksteile führen.
Instandsetzungsmaßnahmen verfolgen das Ziel, den Abnutzungsvorrat möglichst wieder auf 100 % (im Idealfall sogar darüber hinaus) zu bringen. Dies ist jedoch in der Praxis in aller Regel nur durch den Neubau eines Teiltragwerks oder gegebenenfalls auch der Gesamtanlage möglich. Nun wird jedoch z. B. eine Schleuse nicht neu gebaut werden, nur weil einer der Verschlusskörper bereits seine Grenzlebensdauer erreicht hat und damit dessen Abnutzungsvorrat bis zur Grenze der Trag- und Betriebssicherheit aufgebraucht ist. Anhand der Grafik wird ebenfalls erkennbar, dass durch lfd. Instandhaltung eines Bauwerks dessen Gesamtnutzungszeit logischerweise deutlich verlängert werden kann. Dennoch ist für alte Bauwerke kennzeichnend, dass zu einem bestimmten Zeitpunkt, trotz laufender Instandsetzungen, eine absolute Schadensgrenze erreicht wird, an der die Reserven von Trag- und Betriebssicherheit aufgebraucht sind. Um den unkontrollierten Ausfall zu vermeiden, muss das Bauwerk dann planmäßig außer Betrieb genommen werden. Die möglichst realistische Ermittlung des noch vorhandenen Abnutzungsvorrates durch differenzierte Untersuchungen und Bewertungen bildet deshalb die maßgebliche Grundlage für die Einschätzung der für das Gesamtbauwerk bzw. für einzelne Anlagenteile zu prognostizierenden Restlebensdauer.
Nach einer Angabe im Bundesbaublatt (6/1968) betragen die Instandhaltungskosten in Deutschland jährlich etwa 0,7 bis 1,0% der Herstellungssumme. Ohne diese laufenden Unterhaltskosten, werden nach einigen Jahren Schäden auftreten.

Instandhaltung - Instandsetzung

Jedes Bauwerk unterliegt äußeren Einflüssen in unterschiedlichem Maße. Bei der Instandhaltung sind meist nicht das ganze Bauwerk sondern nur einzelne Bauteile Gegenstand der Erhaltung. Es kommt also darauf an, die schwachen Stellen bzw. die besonderen Angriffspunkte an einer Konstruktion zu erkennen, auf die die Instandhaltungsmaßnahmen zu konzentrieren
sind. Dazu lassen sich drei Gruppen bilden:

Annähernd regelmäßig wiederkehrende Arbeiten, die ohne vorherige Besichtigung angeordnet werden,
Arbeiten, die aufgrund regelmäßig durchzuführender Kontrollen erkannt und durchgeführt werden,
Arbeiten, die aufgrund von Havariefällen durchgeführt werden müssen.

Gebäude können einige hundert Jahre alt werden, wenn sie dauerhaft gebaut, ständig gepflegt und nicht von Menschen mutwillig zerstört werden. Dies stellt jedoch nicht den Regelfall dar. Die Masse der Wohngebäude, in denen wir heute leben, ist jünger als 100 Jahre. Nur etwa ein Drittel ist älter als 50 Jahre.
Die verlängerte Lebensdauer durch Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen muss bezahlt werden. Nach einer Schweizer Erhebung an Wohngebäuden beträgt der Instandhaltungsaufwand ca. 0,8 % bis 1,1 % des Gebäudeversicherungswertes. Für den Instandsetzungsaufwand sind jährlich ca. 1,6 % bis 2,6 % des Gebäudeversicherungswertes anzusetzen. Ohne Rücksicht auf die Teuerung muss innerhalb einer Nutzungszeit von 100 Jahren für einen gut unterhaltenen Wohnungsbau zusätzlich zu den Erstellungskosten etwa der dreifache Betrag aufgewendet werden.

Instandhaltung ca. 100 % Erstellungskosten
Instandsetzung ca. 200 % Erstellungskosten

Wertvermehrende Maßnahmen für zusätzliche Wärmedämmung, Komfortsteigerung im Ausbau etc. sind zusätzlich zu finanzieren.

Bauschadenstruktur im Hochbau in Deutschland

Die Verteilung der Schadenshäufigkeit hängt logischer Weise von der Art des Bauwerks ab. So unterscheidet sich die Verteilung der an Schleusen auftretenden Schäden grundsätzlich von denen an Wohngebäuden. Anhand von traditionell errichteten Mehrfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern in Fertigteilbauweise, wie sich die Schadensschwerpunkte bei Wohngebäuden verschieben können.
Alle bisher vorliegenden Einzeluntersuchungen zeigen, dass ein großer Anteil von vermeidbaren Schäden auch bei Bauleistungen im Bestand (Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten) auftreten. Zirka 37 % aller Schäden bei Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten wurden bei Außenwänden, ca. 33 % bei Dächern und Balkonen und ca. 16 % bei Bauteilen im Erdreich beobachtet. Die Schadensverteilung weicht bei Arbeiten im Bestand nicht wesentlich von der Schadensverteilung bei Neubauten ab. Der höhere Prozentsatz von Schäden an Außenwänden bei Sanierungen ist im Wesentlichen auf Schimmelpilzbefall nach dem Fensteraustausch zurückzuführen. Schäden an Dächern und Balkonen entstehen sowohl durch mangelhafte Flachdachsanierungen als auch durch nicht fachgerechten nachträglichen Ausbau von geneigten Dächern. Die deutlich höheren Schäden an Fußböden im Neubaubereich sind in der Regel Schäden des schwimmenden Estrichs, der im Altbau in wesentlich geringerem Umfang verwendet wird.